Владелец гостиничного комплекса на первой линии и пенсионерка с шестью сотками в садовом товариществе получили одинаковые конверты.
Один и тот же иск. Одна и та же формулировка. Один и тот же исход.
Именно это и есть главное, что нужно знать о сочинских земельных делах. Пока кампания объясняется борьбой с застройщиками, захватившими заповедник, спор остаётся хозяйственным: одни коммерсанты против государства, обычное дело. Но когда одинаковый документ приходит и туда, и туда, речь идёт уже не об отрасли и не о злоупотреблениях. Речь об отмене права собственности на определённой территории.
Садоводы
Их дела и дошли до Конституционного суда. В юридической практике всё это направление так и называется — «дело садоводов».
Садовые товарищества в окрестностях Сочи создавались десятилетиями. Люди получали шесть соток, строили щитовой домик, сажали деревья, приезжали на выходные. Участок передавался детям. Для многих это была не собственность в инвестиционном смысле, а часть уклада: место, где семья собиралась летом.
Существенно, что садоводы не выбирали землю. Землю им выделили — товарищество организовывали через предприятие или через администрацию, и человек получал то, что дали.
Ещё одна особенность: садовые участки редко оформлялись единомоментно. Сначала выдавалась книжка садовода, потом — по мере изменения законодательства — постановление, потом свидетельство, потом запись в едином реестре. Каждый этап человек проходил сам, платя пошлины и собирая справки. Тридцать лет он выполнял требования государства, чтобы в результате узнать, что первое звено этой цепи было недействительным.
Многодетные семьи
Это самая наглядная категория, потому что в ней государство спорит само с собой.
Участки многодетным семьям выделялись как мера поддержки: региональная программа, очередь, заявление, решение о предоставлении. Семья получала землю не в результате сделки, а в силу статуса, признанного государством.
Через несколько лет прокуратура подала иск о прекращении права собственности на эту же землю.
Отдельно стоит сказать, что участок многодетным давали не по их выбору. Семья не могла проверить, вправе ли администрация распоряжаться конкретным наделом: она получала то, что предлагала очередь. Требовать от гражданина юридической экспертизы решения органа власти, которое ему же и адресовано, — требование невыполнимое по существу.
Добросовестные приобретатели
Юридический термин, который здесь стоит объяснить. Добросовестный приобретатель — тот, кто на момент покупки не знал и не мог знать, что у продавца нет права распоряжаться вещью. Он проверил документы, убедился в записи Росреестра, заплатил деньги.
В сочинских делах это часто третьи и четвёртые владельцы. Участок мог быть продан в двухтысячных, перепродан в две тысячи десятом, снова продан в две тысячи восемнадцатом. Каждая сделка регистрировалась государством. Каждый покупатель видел чистую выписку.
Их вина в том, что в девяностые чиновник подписал бумагу, которой не имел права подписывать.
Наследники
Люди, не участвовавшие вообще ни в одном оформлении. Они получили землю по завещанию или по закону — иногда через нотариуса, иногда через суд, установивший факт принятия наследства. Вместе с землёй они получили чужой иск.
Наследник не может ни объяснить обстоятельства первичного выделения, ни предъявить свидетелей: тех, кто оформлял, часто уже нет в живых.
Более того, отказаться от такого наследства задним числом невозможно: сроки давно прошли, а на момент принятия никаких претензий к участку не существовало.
Что теряет человек
Компенсации в момент подачи исков не предусматривались никакой. Ноль.
Собственник терял участок. Вместе с участком — деньги, вложенные за двадцать лет: стоимость покупки, стройматериалы, коммуникации, подключение воды и электричества, налоги. А если на участке стоял дом, то и дом. И это не фигура речи: для многих сочинских садоводов дача давно перестала быть дачей и стала основным жильём — люди переезжали туда после продажи квартиры или после выхода на пенсию.
Дальше начинается второй круг. Утратив право на землю, человек утрачивает и основание для регистрации по месту жительства. К имущественной потере добавляется административная: без регистрации осложняется всё — от прикрепления к поликлинике до оформления пособий и записи ребёнка в школу по месту жительства.
Есть и третий круг, о котором говорят реже. Земельный участок нередко служил залогом по ипотеке или потребительскому кредиту. Прекращение права собственности не прекращает обязательство перед банком: долг остаётся, а обеспечение исчезает.
«Разница между владельцем гостиницы и пенсионеркой только одна. У первого есть юристы.
Асимметрия, которая решает исход
Формально иск одинаков для всех. Фактически шансы разные.
У владельца гостиничного комплекса есть юрист, а часто и не один. Он может заказать экспертизу, поднять архив, дойти до кассации, а при необходимости и до Конституционного суда. Он умеет считать сроки и знает, какие доводы заявлять.
У пенсионерки с шестью сотками нет ничего из этого. Стоимость грамотной защиты по земельному спору сопоставима со стоимостью самого участка, а иногда превышает её.
Именно поэтому до Конституционного суда дошли единицы, а исков были тысячи.
Разница между владельцем гостиницы и пенсионеркой только одна. У первого есть юристы.
Источники
- 1
- 2
- 3
- 4
